Правове регулювання основних операцій із землею
Земельна реформи, що проводиться в нашій країні, залучає земельні ділянки в ринковий оборот. У РБ щодо ЗУ дозволяється купівля-Продаж- дареніе- залог- обмін- аренда- успадкування. ЗУ можуть бути об`єктами рентних відносин. Рента обтяжує землю чи іншу нерухомість, передану під її виплату.
Зміст
Угодами по ст.154 ГК вважаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Воля на вчинення правочину має бути явно вираженою і збігатися з її зовнішнім волевиявленням.
До правочинів з землею застосовні норми цивільного законодавства, тобто угода вважається дійсною за умов: законності її утримання, дієздатності учасників угоди, дотримання необхідної законом форми угоди, відповідності угоди дійсною волі учасників.
Разом з тим операції з землею мають ряд особливостей, зумовлених специфікою об`єкта - земельної ділянки, а також особливими вимогами до угод з нерухомістю. Тому існують спеціальні правила укладення угод з ЗУ:
1. Угоди повинні бути укладені в письмовій формі, нотаріально завірені та зареєстровані спеціально уповноваженим органом. Держреєстрація є обов`язковою і публічна (орган зобов`язаний надати будь-якій особі інформацію про реєстрацію прав на конкретний об`єкт нерухомості). Відмова в реєстрації може бути оскаржено в суді.
2. У процесі здійснення операції не змінюється цільове призначення ділянки. Про це робиться спеціальний запис в договорі (що продавцеві роз`яснено зміст ст.93 КЗ).
3. Предметом договору виступає земельна ділянка, іноді частина ділянки (вона попередньо виділяється в самостійну ділянку).
4. Договори про відчуження земельних ділянок підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню за місцем знаходження ділянки.
5. Об`єктом угоди може бути тільки ділянку встановлених розмірів. Так, громадянин може бути власником необмеженого числа житлових приміщень, здавати їх по найму, а розміри земельної ділянки не повинні перевищувати встановлених законом норм.
6. До нового суб`єкту переходить сукупність правомочностей колишнього господаря з усіма обтяженнями та обмеженнями, що були на дану ділянку.
7. Відповідно до ст.93 КЗ житлові будинки, дачі і садові будиночки можуть відчужуватися тільки разом із земельними ділянками, якщо вони знаходяться в приватній власності крім випадків продажу будівель під знос. Розпорядження майном, що перебуває в спільному користуванні, здійснюється лише за згодою всіх учасників, незалежно від того, хто здійснював операцію.
8. При здійсненні операцій з землею обов`язковий облік природоохоронних вимог.
Купівля-продаж земельних ділянок
Загальні положення про купівлю-продаж землі містяться в sect-1 гл.30 ГК РБ, норми, що регулюють купівлю-продаж нерухомості - в sect-7 гл.30 ЦК. Договір купівлі-продажу - одна з форм, що регулюють земельне звернення. Продавець за договором зобов`язується передати у власність покупця земельну ділянку, а покупець - прийняти його і оплатити.
Відео: Бідність і нерівність в Україні - прояви глобальної кризи неолібералізму, - Кирюхін, Щербак
Предметом купівлі-продажу може бути тільки ЗУ, що належить громадянину на праві приватної власності. Він характеризується місцем розташування, розміром і цільовим призначенням. Ділянка може бути забудованим або вільним від будівель. Якщо на земельній ділянці є незавершений об`єкт нерухомості, то такий об`єкт відчужується разом із земельною ділянкою.У договорі повинні бути вказані дані, які чітко визначають нерухоме майно, його розташування (ст. 525 ЦК), тобто розмір ЗУ, його розташування, склад угідь, кадастрову оцінку. Такі дані відображаються в реєстраційних документах та в плані ЗУ. Якщо план ділянки відсутня, він може бути виготовлений за рахунок коштів продавця або покупця за домовленістю. При відсутності в договорі даних, що дозволяють безперечно ідентифікувати ЗУ, договір вважається неукладеним.
Договір продажу нерухомості повинен передбачати вказівку ціни цієї нерухомості. При відсутності узгодженої ціни договір вважається неукладеним. Ціна ЗУ встановлюється учасниками угоди. При цьому продавець зобов`язаний внести земельний податок за весь час користування ділянкою. Закон забороняє відчуження землі або її оренду до повного внесення плати за землю.
Земля може сама по собі бути об`єктом угоди, така угода - пряма. Але угода може бути і непрямою, опосередкованої, якщо об`єктом договору будуть об`єкти нерухомості, розташовані на землі. При покупці нерухомості на чужій землі покупець автоматично набуває право користування тією частиною ділянки, яка необхідна для її використання (ст. 523 ЦК). Продаж нерухомості, що знаходиться на ЗУ, що не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки. При продажу тільки ЗУ, за продавцем зберігається право користування тією частиною ділянки, яка необхідна для експлуатації залишилася у нього нерухомості на умовах, визначених договором купівлі-продажу (ст. 524ГК). Якщо вам необхідна , пропонуємо скористатися послугами юридичної компанії «Каскад». Дана компанія давно вже себе зарекомендувала в напрямках правову допомогу у цивільних, кримінальних справах, а також у наданні допомоги юридичним особам.
Відео: Цивільне право. Загальні положення про договір, поняття і значення ГПД
При наявності спору про кордони з сусідніми земельними ділянками укладення угод з купівлі-продажу землі не допускається.
Угоди можуть укладатися на певний термін, але зазвичай - без зазначення строку.
Основною ознакою договору купівлі-продажу є перехід до покупця прав на ЗУ. Якщо предметом договору є земля, покупець повинен мати право на отримання землі у приватну власність.
Відчуження земельних ділянок дозволяється тільки при збереженні цільового використання земель.
Одним з видів договорів про купівлю-продаж є договір про продаж ЗУ однією фізичною особою іншій. Форма такого договору визначається трьома факторами: потребами цивільного обороту, необхідністю контролю з боку держави за законністю здійснення операцій, особливостями об`єкта угоди. Типовий договір повинен містити такі відомості: дані про сторони сделкі- предмет сделкі- вказівку на правовстановлюючі документи продавця-відсутність або наявність обтяжень, що лежать на земельній ділянці (застава, оренда, особливий режим використання, сервітути) - ціну угоди (окремо на ділянку та будівлі ) - відсутність інших договорів по відчуженню даної ділянки (він нікому не проданий, чи не обміняний, немає спору між спадкоємцями). До договору додається план ЗУ, без якого нотаріальне посвідчення договору не може бути здійснено.
Договір купівлі-продажу ЗУ підлягає нотаріальному посвідченню та держреєстрації, а перехід права власності на ЗУ - держреєстрації, тобто внесення запису в земельно-кадастрову книгу. З моменту реєстрації право власності продавця припиняється і починається право власності покупця. Правоудостоверяющій документ - державний акт - видається місцевим органом влади, а довідка про реєстрацію - землевпорядною службою.
Відео: Юрист Live. Угоди із зацікавленістю: що зміниться з 2017 року?
Угоди з землею за неповнолітніх проводять їх батьки або опікуни. Загальна власність продається тільки за згодою всіх членів. При наявності суперечок договір купівлі не провадиться до врегулювання спірних моментів. Важливо пам`ятати, що правом власності мають громадяни РБ, які постійно мешкають на її території або прирівняні до них. Якщо покупець не має такого права, то ЗУ викуповується місцевими органами.
Договір міни та обмін ЗУ
За договором міни сторони обмінюють одне майно на інше. До цього договору застосовні всі правила про купівлю-продаж. Загальні положення про договір міни закріплені в гл.31 ГК, вони можуть бути застосовані і для земельних ділянок. Основні особливості договору міни земельних ділянок наступні: 1) предметом договору може бути ЗУ або його частина, 2) міна допускається тільки щодо ЗУ в приватній власності, 3) учасниками договору можуть бути тільки громадяни РБ, але не юридичні особи, 4) громадяни, отримують ЗУ, повинні мати право приватної власності на землю, 5) площа отриманого ділянки не повинна перевищувати встановленого розміру, 6) ЗУ можуть обмінюватися лише на ЗУ. Договір міни ЗУ повинен бути зареєстрований в тому ж порядку, щоі договір про купівлю-продаж ЗУ.
Відео: Вебінар "Земля і нерухомість. Правові новинки 2016". 25.04.2016
Предметом міни може бути як ЗУ, так і будова на ньому, що відбивається в договорі. При договорі міни обов`язково вказується, що передається не тільки будова, а й земельну ділянку.
Згідно ст. 92 КЗ громадяни РБ за згодою між собою можуть здійснювати обмін ЗУ або їх частинами. Предметом обміну, на відміну від міни, може бути ЗУ в довічне успадковане володіння. Так, наприклад, в Типовому статуті садівничого товариства 1989 р закріплено право на обмін садових ділянок. Ті з членів товариств, які не оформили права власності на ділянки, можуть виробляти їх обмін. Обмін допускається при збереженні цільового призначення обмінюваних ділянок, а їх площа обмежена встановленими нормами. Виключений обмін нерухомості, на яку накладено арешт.
