Досвід управління житлової та комунальною сферою в германии
Відео: Семінар «Система ЖКГ Німеччині»
Зміст
Сьогодні державна політика Німеччини спрямована на подальший розвиток ринкової економіки в житлово-комунальній сфері. Вивчаючи досвід зробленого в житловій і комунальній сферах через багато років після об`єднання Німеччини, залишається тільки дивуватися, наскільки масштабні зміни. При цьому слід мати на увазі, що держава в особі Міністерства будівництва, житла і транспорту спільно з адміністрацією земель і до цього дня координують (як в законодавчому, методологічному, так і в програмно-цільовому, фінансовому аспектах) процеси перетворень цього соціально значимого сектора національної економіки .
На момент об`єднання в Східній Німеччині стан і регулювання житлово-комунального господарства в значній мірі були схожі на те, що відбувається в Росії сьогодні. Основою реформи комунальної сфери Східної Німеччини було акціонування надрегіональних підприємств і побудова системи ефективного муніципального самоврядування.
Забезпечення електроенергією, теплом і газом здійснювалося в дореформений період так званими надрегіональними енергетичними підприємствами. Власність даних підприємств була державною, вони відповідали за постачання закріпленого за ними регіону. Водопостачання та водовідведення здійснювалися підприємствами, організованими на рівні територіальних округів.
Для досягнення успіху в конкурентній обстановці у підприємств виникла необхідність забезпечувати споживачів рядом додаткових послуг. З`явився новий термін - «багатосторонні комунальні послуги» (multi-utility). Крім основного виду діяльності, комунальні заводи включили в свої пакети комунальних послуг прибирання прибудинкових територій, вивіз сміття та утилізацію відходів, обслуговування внутрішньобудинкової інфраструктури, управління обладнанням телекомунікації. Такі підприємства сьогодні мають холдингову структуру, розподілену за видами діяльності, що дозволяє фінансувати менш розвиваються або соціально значущі напрямки за рахунок більш успішних.
Відео: congress-tour.ru
З метою досягнення конкурентних переваг комунальні підприємства Східної Німеччини стали особливу увагу приділяти програмному забезпеченню, що розробляється спеціально для галузі ЖКГ.
Надання широкого спектру основних і додаткових послуг, застосування різних методик нарахування платежів, охоплення великої території обслуговування і робота з різними верствами населення вимагали впровадження програмного забезпечення як комплексного рішення, здатного здійснити підтримку всіх виробничих процесів.
Основною вимогою була здатність програмного забезпечення відображати модель ЖКГ до реформування, всі зміни галузі в процесі її реформування і нову ринкову модель.
Для підвищення ліквідності був забезпечений точний розрахунок споживання, контроль платежів, швидке надходження грошових коштів.
Прозорість і ефективність фінансових потоків на підприємствах забезпечувалися грамотним плануванням інвестицій, веденням бухгалтерської звітності, контролем за рухом фінансових коштів.
Скорочення витрат і втрат, підвищення якості послуг, що надаються забезпечувалися управлінням основними засобами, плануванням і контролем господарських процесів на підприємстві і за його межами.
Велика увага приділялася взаєминам з клієнтами. Для цього важливим стало пропозицію різних схем оплати і додаткових послуг в залежності від потреб клієнтів і задоволення їх запитів.
Стан житлового фонду Східної Німеччини теж вимагало істотних коштів для його реновації. Проведені організаційно-технічні заходи на початку 90-х р XX в. показали, що енергетичної санації вимагало більше 70% існуючих житлових будинків.
За результатами цієї роботи була розроблена загальнодержавна концепція комплексної санації житлових будинків, що включає способи і методики реабілітації великопанельних будівель. При цьому підкреслювалося, що вже на самому початку слід залучати до співпраці соціологів, проводити роз`яснювальну роботу з кожним квартиронаймачем, здійснювати ретельне проектування і узгодження проектів санації з усіма зацікавленими сторонами. Відзначалася доцільність проведення робіт без відселення мешканців і завершення їх в будівлях заввишки до 11 поверхів протягом 5 робочих днів при 8-годинному режимі роботи, при цьому забезпечуючи у вечірній час водопостачання, водовідведення та інші комунальні послуги.
Таким чином, під комплексної санацією розумілася всеосяжна модернізація будівлі, включаючи системи інженерного устаткування, але без перепланування.
Іншими словами, санація передбачає більший обсяг робіт, ніж капітальний ремонт, але менший, ніж реконструкція. При цьому всі заходи щодо санації з точки зору економії енергії були розділені на дві групи: енергетично обов`язкові і енергетично необов`язкові.
До перших відносилися:
- утеплення покрівель і горищ, фасадів, перекриттів підвалів;
- заміна вікон та балконних дверей;
- оновлення системи опалення та гарячого водопостачання, системи вентиляції.
Другі включають:
- гідроізоляцію покрівель і т.п .;
- заміну сантехнічного обладнання;
- облицювання кахлем кухонь і санвузлів;
- оновлення системи електропостачання;
- оновлення вхідних дверей квартир;
- оновлення і прибудову нових балконів і лоджій;
- ремонт сходових клітин;
- створення архітектурно-виразних входів в будівлі.
Досвід санації великопанельних житлових будинків в Східній Німеччині за останнє десятиліття показав, що економія енергоресурсів в житлових будинках сягає 30-50% в залежності від матеріалу огороджувальних конструкцій.
Таким чином, наявність даної державної програми енергозбереження у житловій сфері дозволяє банкам, наприклад KFW (Kreditanstalt fur Wiederaufbau), видавати кредити учасникам цих програм на пільгових умовах.
Сьогодні процентні ставки на отримання кредитів в цілому набагато нижче, ніж 10 років тому, і становлять відповідно 4 до 7,5%.
Все це дає житлово-комунальним підприємствам можливість займатися більш активно питаннями ремонту, реконструкції старих будівель і знесенням незатребуваних.
Відео: В обласній столиці відбувся урок житлової грамоти
Свого часу (на початку 1990-х рр.) Управління житловим фондом в громадах, муніципалітетах почали здійснювати житлово-будівельні та керуючі компанії, які мають статус товариств з обмеженою відповідальністю (GmbH). Їм були передані у власність такі об`єкти нерухомості, як земельні ділянки, будівлі, споруди тощо Самі підприємства є дочірніми підприємствами муніципалітету. Подібні підприємства працюють самостійно під контролем муніципалітету, який представлений в органах управління підприємством в Наглядовій раді з правом вирішального голосу. Перевага даної форми в тому, що господарська організація підприємства відносно незалежна від адміністративних структур.
Істотну підтримку в правовому та нормативно-методичному забезпеченні житлових підприємств забезпечили організовані в Німеччині в 90-і рр. ХХ ст. житлові союзи.
Сьогодні існує два житлових союзу:
GDW (Verband der Wohnungswirtschaft) і Bundes- fachverband Wohnung und Immobilienverwalter e.V., які об`єднують в собі різні житлові підприємства, кооперативи і товариства. Членство в цих союзах добровільне і засноване на внески, які підприємства сплачують в залежності від кількості обслуговуваних квартир. На сьогодні такі союзи об`єднують в собі 4800 членів, що становить 9,7 млн. Квартир.
Функції союзу:
- лобіювання інтересів житлових підприємств в державних органах;
- роз`яснювальна робота в парламенті;
- участь у підготовці законів, що стосуються житлової сфери;
- збір статистичних даних, що стосуються питань стану житлового фонду, населення, яке проживає в ньому;
- вивчення думок керівників житлових підприємств в питаннях експлуатації і утримання різних категорій житлового фонду. Це необхідно з огляду на те, що крім державного регулювання існують ще й місцеві нормативно-правові акти, що відображають специфіку тієї чи іншої землі Німеччини, що стосуються умов проживання громади.
Таким чином, законодавча система дозволяє вирішити будь-які життєві питання, а існуючі союзи маклерів в області нерухомості допомагають їм у вирішенні різних професійних питань. Роль таких союзів в роботі керуючих будинками аналогічна ролі житлових спілок для житлових підприємств.
